Конечно, владельцы коммерческой недвижимости сейчас переживают непростой период, особенно если в их активах есть большие торговые объекты. Главный навык, который сейчас требуется акционерам торговых центров в России, — это умение считать и оценивать.
Это относится, во-первых, к размерам ежемесячных платежей по кредитам, если они были взяты на строительство, отделку и рекламу ТЦ.
Во-вторых, к возможности получить максимально реальные неустойки за отказ нанимателей европейских брендов от аренды торговых площадей. Разборками и судами с уплатой неустоек занимаются корпоративные юристы. Успех претензий будет зависеть от параграфов договоров аренды. Тем, как там сформулированы описание форс-мажорных обстоятельств, валюты оплаты аренды, место и порядок подачи претензий и т.д. По опыту прошлых кризисов, суды по компенсациям собственникам помещений могут длиться годами. Да и в случае положительного решения суда деньги можно будет получить в том случае, если не будут обнулены счета бывших арендаторов.
И, в-третьих, самое основное — понять, какие элементы инфраструктуры будут востребованы в данной локации для успешной дальнейшей работы торгового комплекса.
Раньше практически на каждой торговой площадке присутствовал стандартный набор компаний-арендаторов — чаще всего это были: гастроном на первом этаже, точки питания на последнем этаже и иностранный брендовый стрит-ретейл на всех остальных.
Сейчас же живучесть центра зависит:
— от быстроты замены ушедших брендов новыми российскими компаниями;
— от архитектурных и технических возможностей перестроить просторные торговые пространства под небольшие офисные помещения или жилые апартаменты;
— от расширения и удобств паркинга;
— от креативных решений по заполняемости пустующих площадей;
— от создания праздничной атмосферы — акции, распродажи, викторины и проведение мероприятий для аудитории разного возраста и т.д.
Небольшие помещения отдаются в аренду для малого бизнеса — сейчас популярны точки выдачи товаров от интернет-магазинов, аптеки, еда навынос, лотерейные киоски.
Если помещения перепрофилируются под офисы, то их можно сдать в аренду для представительства и работы местных фирм. Или предоставить желающим для проживания в апартаментах.
В помещениях с большей площадью при необходимости разворачиваются зоны коворкинга и коливинга, квест-центров, выставочных галерей и залов для проведения официальных мероприятий — конференций, мастер-классов, воркшопов.
Это все должно помочь, в случае необходимости, перепрофилированию ТЦ и привлечению к нему новых посетителей, как разовых, так и постоянных, как для совершения покупок, так и для работы и проживания. И тут многое зависит от локации торгового объекта — в каком городе и районе он находится и какова экономическая ситуация в этом регионе.
Сразу отметим, что активно работали и продолжат работать торговые центры, которые находятся на центральных улицах городов с большой проходимостью, около транспортных узлов — железнодорожных станций, автостанций, станций метро. Если ТЦ расположен на окраине округа вблизи лесного массива, между промышленной зоной и ж/д путями, то его будущее туманно.
Если торговый комплекс находится на окраине агломерации и поднять его посещаемость не получится никакими средствами, то имеет смысл его демонтировать, а на его месте возвести многоэтажный жилой комплекс экономкласса. Именно так стали поступать в небольших городах, где оказался переизбыток коммерческих торговых помещений.