Переданное по недействительной сделке подлежит включению в конкурсную массу (п. 3 ст. 61.6 Закона о банкротстве), и это не всегда выглядит справедливым. Например, покупатель приобрел имущество на 40% дешевле его рыночной стоимости. Предусмотренные действующим законом последствия — имущество возвращается в конкурсную массу и реализуется с торгов, после этого вырученные средства распределяются между кредиторами. В этом случае покупатель не получает уплаченные им деньги, а встает в реестр требований кредиторов и вряд ли получит хотя бы половину от оплаченного. Уплатив 60% от стоимости имущества, покупатель имущества может получить робкую надежду на возврат хотя бы малой части из уплаченных им сумм.
Более справедливым представляется наложить на покупателя по такой сделке обязанность доплатить в конкурсную массу разницу между уплаченной суммой и рыночной стоимостью имущества. И если в случае обычного рыночного оборота законодатель не спешит менять прокредиторский подход, выгодный институциональным кредиторам, то в одном-единственном случае все-таки решено было установить исключение из общего правила.
Установленное исключение касается узкого круга ситуаций, в которых покупателем имущества является физическое лицо; для этого гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в купленном жилом помещении, данное жилье является единственным пригодным для постоянного проживания.
Законом установлены следующие особенности:
-
на арбитражного управляющего налагаются дополнительные обязанности, в частности, об уведомлении гражданина-кредитора о выставлении жилого помещения на продажу и об открытии специального счета;
-
для гражданина-кредитора устанавливается право проживания в квартире либо до ее выкупа самим гражданином, либо на месяц (если иной разумный срок не установлен судом) после выплаты ему средств от продажи квартиры на торгах;
-
устанавливаются гарантии получения денег, уплаченных гражданином должнику, приоритетно из средств от реализации квартиры;
-
устанавливается приоритетная возможность по выкупу гражданином-кредитором квартиры либо по цене, установленной судом в качестве рыночной при признании сделки недействительной, либо по цене, сформировавшейся на торгах, либо путем самостоятельного участия в торгах.
На этом стоит остановиться подробнее.
В пункте 11 ст. 61.6-1 Закона о банкротстве устанавливается понятие действительной стоимости встречного предоставления, которое определяется как стоимость жилья в соответствии с условиями сделки, если иное не установлено судебным актом.
Именно эта сумма становится базой для определения минимальной цены реализации жилого помещения в размере не ниже стоимости встречного предоставления гражданина-кредитора, определенной по правилам п. 11 ст. 61.6-1 Закона о банкротстве и увеличенной на пять процентов, и суммы затрат, связанных с проведением торгов.
С учетом того, что указанная минимальная цена продажи должна быть определена до проведения торгов, а сумму затрат на их проведение, как правило, возможно определить только после их завершения, это положение закона нельзя назвать оптимальным.
Важно отметить, что в случае, если на торгах никто квартиру не приобретет, то гражданин-кредитор будет обязан выкупить квартиру по начальной цене. Таким образом, по сравнению с существующим статус-кво он потеряет пять процентов от стоимости квартиры плюс расходы на проведение торгов.
Если с общей концепцией вводимой в закон статьи трудно не согласиться (за исключением довода о неравном положении кредиторов), то назвать оптимальной такую реализацию, на мой взгляд, вряд ли возможно. Ни один гражданин, находящийся в стесненных жизненных обстоятельствах, для которого квартира является единственным пригодным жильем (а именно это целевая группа новаций), не способен самостоятельно в ней разобраться.