На первый взгляд, предлагаемые поправки выглядят как простые административные меры, однако анализ проекта показывает, что, по сути, речь идет о попытке трансформации самой философии оценки с переходом от разрозненных региональных практик к централизованной цифровой модели на базе Национальной системы пространственных данных (далее — НСПД).
Во-первых, предлагается изменить периодичность и объекты оценки: государственную кадастровую оценку (далее — ГКО) предлагается проводить во всех субъектах РФ одновременно в отношении всех видов недвижимости (земля и расположенные на ней капитальные строения) один раз в два года (вместо нынешнего одного раза в четыре года). Исключение будет сделано только для единых недвижимых комплексов и предприятий.
По мнению Росреестра, основная проблема нынешнего четырехлетнего цикла оценки — дисбаланс величины кадастровой стоимости и ее отрыв от реальных рыночных цен. Сокращение срока до двух лет должно повысить актуальность базы для налогообложения и арендных платежей.
При этом нагрузка на региональные ГБУ вырастает. «Проведение единой оценки… позволит оптимизировать процедуры», пишет Росреестр в пояснительной записке к проекту, но не приводит расчетов, компенсирует ли эта оптимизация двукратное увеличение частоты работ. Вместо справедливой стоимости есть риск получить перманентный пересмотр результатов и рост издержек для собственников, вынужденных каждые два года доказывать свою правоту в судах или заказывать альтернативные отчеты у оценщиков.
Во-вторых, законопроект обязывает оценщиков вносить свои отчеты о рыночной стоимости недвижимости в НСПД, чтобы ГБУ могли использовать эти сведения для определения кадастровой стоимости. При этом не уточняется, как именно ГБУ будут их использовать. Может ли учреждение просто усреднить рыночные цены из нескольких отчетов по району? Или отчет по конкретному объекту станет основанием для пересмотра стоимости всех аналогичных объектов? Отсутствие четкой методологии создает правовую неопределенность.
В третьих, предлагается усилить информирование граждан через портал «Госуслуги» о начале оценки и размещении проектов отчетов.
Кроме того, оценку земли и здания на нем предлагается проводить одновременно, это должно исключить ситуации, когда, например, старая кадастровая стоимость участка не соответствует новой стоимости построенного на нем объекта. Как именно будет рассчитываться стоимость земельного участка и здания на нем — неясно: законопроект не раскрывает методологию. Возможны два сценария:
I. Две самостоятельные цены, рассчитанные на одну дату (наиболее вероятный и простой путь, но не реализующий никакой «синергии»).
II. Оценка земли и здания как «единого объекта» (комплекса) с последующим распределением стоимости (логичнее с рыночной точки зрения, но гораздо сложнее).
В этой части законопроект явно нуждается в существенной доработке.
Вступление закона запланировано на 1 января 2028 г., это значит, что ГКО земельных участков в 2026 г. и строений в 2027 г. пройдет по старым правилам, а уже в 2029 г. потребуется переоценка всех объектов. Такой сжатый цикл в начале реформы может привести к резкому росту фискальной нагрузки на некоторые категории собственников и, как следствие, к новым волнам судебных споров.