КС РФ рассмотрел заявление гражданина, который в 2010 г. купил земельный участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в Московской области. Впоследствии его участок попал в границы охранной зоны, что привело к невозможности строительства, и он обратился в Правительство Московской области с требованием о его выкупе, но получил отказ, который обжаловал в суде.
Суды отказали заявителю, отметив, что требовать возмещения убытков или выкупа земли лица, участки которых попали в границы ЗОУИТ до 04.08.2018, не вправе.
Проблема в том, что с 04.08.2018 в дополнение к общей ст. 57 ЗК РФ, которая дает частным собственникам право требовать возмещения убытков или выкупа земельного участка при наложении публичных ограничений использования или ухудшении качества земель, были введены специальные положения ст. 57.1 и 107 ЗК РФ, которые устанавливают аналогичное правило применительно к зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
КС РФ признал оспариваемые нормы не противоречащими Конституции, но указал, что ст. 57 ЗК РФ, которая существовала в кодексе с момента его принятия в 2001 г., была лишь уточнена введением ст. 57.1 и ст. 107 для целей реформы ЗОУИТ 2018 г. Однако, в сущности, регулирование не изменилось, поэтому собственники участков, попавших в охранные зоны до 2018 г., также вправе требовать возмещения убытков или выкупа.
Позиция КС РФ очень важна для практики, поскольку, например, в Москве и Московской области значительная часть охранных зон объектов культурного наследия установлена задолго до реформы 2018 г. (в том числе в начале 2000-х).
В то же время подход КС РФ в целом достаточно универсальный и может быть применим ко всем ЗОУИТ: участок, на который наложены ограничения, в частности, по строительству, теряет для собственника ценность — он не может и самостоятельно использовать его по назначению, и продать по рыночной цене. В такой ситуации наиболее справедливым будет выкуп или возмещение убытков за счет публично-правового образования, которое наложило ограничения. Это в том числе будет стимулировать органы власти оценивать целесообразность установления зоны в том или ином размере во избежание необходимости выкупать частные участки и компенсировать потери.
В настоящее время положительная практика по возмещению убытков или выкупу участков из-за ограничений практически отсутствует — суды отказывают, ссылаясь, например, на то, что объект, для которого установлен режим ЗОУИТ, возведен раньше приобретения участка собственником (напр., дело № А41-89627/2019), или на то, что собственник не мог не знать, что на момент приобретения участка в отношении него установлены ограничения (напр., дело № А58-9523/2019).